Ankermieter

Wer ein großes Gebäude vermietet, hat selten nur einen einzigen Mieter. In einem Einkaufszentrum sitzen oft fünfzig Läden, in einem Bürohaus zehn Firmen. Einer davon ist meist besonders groß und besonders bekannt. Diesen Mieter nennt man Ankermieter. Er zieht von sich aus viele Menschen an, und die kommen dann auch bei den kleineren Nachbarn vorbei. Typische Beispiele sind ein großer Supermarkt, ein Möbelhaus, ein Kino oder eine Filiale einer bekannten Modekette.

Was ein großer Name für die Nachbarläden bedeutet

Ein kleiner Laden kann kaum eigene Kundschaft anlocken. Niemand fährt zwanzig Minuten für einen Handyzubehör-Stand. Für den Wochenkauf im Supermarkt fährt man aber schon. Und wenn man ohnehin da ist, schaut man beim Handyladen vorbei. Der Ankermieter liefert also die Laufkundschaft, von der die anderen leben.

Deshalb ist der Ankermieter für den Eigentümer viel mehr als eine Mietzahlung. Er entscheidet mit, ob die anderen Flächen überhaupt vermietbar sind. Oft zahlt er pro Quadratmeter weniger Miete als die kleinen Läden. Das klingt unfair, ist aber Kalkül: Seine Gegenleistung ist der Besucherstrom. Fachleute sprechen dann von einem Mietpreisabschlag für den Ankereffekt.

Umgekehrt entsteht ein Risiko, wenn dieser Mieter auszieht. Fällt der Anker weg, sinken die Besucherzahlen im ganzen Objekt. Kleine Mieter kündigen oder verlangen niedrigere Mieten. Im schlimmsten Fall verfällt ein Center in eine Abwärtsspirale aus Leerstand. In den USA gibt es dafür einen eigenen Begriff: dead mall, also totes Einkaufszentrum.

Verträge, Laufzeiten und Klauseln

Ankermieter unterschreiben meist sehr lange Verträge. Zehn bis zwanzig Jahre Laufzeit sind üblich, oft mit Verlängerungsoptionen. Für den Eigentümer ist das der eigentliche Wert: planbare Einnahmen über Jahre. Banken schauen bei der Finanzierung genau auf diese Verträge. Ein Gebäude mit einem solventen Ankermieter bekommt leichter und billiger einen Kredit.

Solvent heißt hier zahlungsfähig. Wie sicher die Miete ist, hängt also stark davon ab, wer der Mieter ist. Eine große Supermarktkette gilt als sicherer Zahler als eine junge Ladenkette. Deshalb wird beim Verkauf einer Immobilie auch die Bonität der Mieter geprüft, also ihre Kreditwürdigkeit.

Häufig enthalten solche Verträge Sonderklauseln. Manche Ankermieter lassen sich zusichern, dass kein direkter Konkurrent im selben Gebäude einzieht. Andere vereinbaren, dass sie selbst kündigen dürfen, falls das Center bestimmte Besucherzahlen nicht erreicht. Manchmal ist die Miete auch teilweise an den Umsatz gekoppelt. Läuft das Geschäft schlecht, zahlt der Mieter weniger.

Wo der Begriff in Immobiliennews auftaucht

Am häufigsten liest man den Begriff bei Meldungen über Einkaufszentren. Wenn eine große Kette insolvent wird, also zahlungsunfähig, stehen plötzlich viele Ankerflächen leer. Die deutschen Pleiten von Kaufhausketten der letzten Jahre haben das gezeigt. Städte und Eigentümer suchen dann Ersatz: Fitnessstudios, Arztzentren, Behörden oder Hochschulen.

Der Begriff wird längst über den Einzelhandel hinaus verwendet. In einem Bürogebäude ist der Ankermieter die Firma, die die meisten Etagen belegt. Auf einem Gewerbepark kann es ein Logistikkonzern sein. Sogar bei Rechenzentren spricht man davon, wenn ein großer Cloud-Anbieter den Hauptteil der Fläche und des Stromanschlusses langfristig bucht.

Ein verwandter, aber anderer Begriff ist der Hauptmieter. Der ist einfach der Mieter mit der größten Fläche oder der höchsten Miete. Ankermieter ist enger gemeint: Entscheidend ist die Anziehungskraft auf Besucher. Ein stiller Großmieter im Hinterhof kann Hauptmieter sein, ohne Anker zu sein. Wer Immobilienberichte liest, sollte auf diesen Unterschied achten.